コラム ～親の相続発生時に住宅ローンが残っていたらどうする？抵当権抹消の方法とかかる費用を解説～
親の相続発生時に住宅ローンが残っていたらどうする？抵当権抹消の方法とかかる費用を解説
基本的に相続発生時に住宅ローンが残っていたら、相続人が住宅ローンも相続することになります。しかし、ローンの残債が多い場合や、完済後の抵当権の抹消手続きなど、不慣れな手続きが多く不安に感じてしまいますよね。
今回は相続した不動産にローンが残っていた場合や、抵当権が抹消されていなかった場合の手続きについて解説いたします。
相続発生後の処理について流れが掴めるかと思いますのでぜひ参考にしてください！
抵当権とは
住宅ローンを契約する際に銀行側が住宅に『抵当権』と呼ばれる権利を設定します。これはローンの債務者（借りた人）が債務不履行に陥った際に住宅を差し押さえて、競売にかけられるようにするための行為です。
いわゆるお金を借りる際の『担保』とほぼ同義ですね。
抵当権の設定は法務局で確認できる
親の住宅やその他の不動産を相続する際に確認しなければならないのは、相続する不動産にこの抵当権が設定されているかについてです。
抵当権は法務局で全部事項証明書（登記簿）を取り寄せることで確認可能です。
抵当権が設定されている物件は基本的に売買を行うことは難しいので、相続する際には早急に抵当権抹消手続きを行いましょう。
相続発生後の抵当権抹消の方法
抵当権が設定されている不動産を相続した場合どのような手続きが必要なのでしょうか？
この項では様々なパターンで抵当権つき不動産を相続した場合の対応について解説します。
①故人が団体信用生命保険に加入していた時
抵当権のある親の住宅を相続する際に最も多いパターンです。ローンの返済中に親御様が亡くなってしまい、ローンの残債が残っている物件を引き継ぐ場合、ほとんどのケースで『団体信用保険』という保険をローン契約時に契約しています。
この保険に加入している場合はローンの契約者（債務者）が亡くなってしまった場合、残りのローンを保険で完済する内容の保険になっています。
故人が亡くなってしまった時点でローンは完済されますので、銀行へ連絡することで抵当権抹消に必要な書類を送ってもらうことができます。
②相続発生時に住宅ローンが残っていた時
では、万が一故人が団体信用保険に加入していなかった場合はどうなるのでしょうか？
この場合はローンの支払いが継続した状態で相続しなければなりません。ローンの残債が多く、支払いが困難な場合などの対策を解説します。
【住宅ローンごと相続して返済する】
住宅ローンの残債がわずかな場合は通常通り相続を行い、ローンを払い続けます。しかし、残債が多く毎月の支払いが困難な場合はその他の相続財産を換金し、ローンの残債を払い切ってしまうのも一つの方法です。
残債のある物件を相続で引き継ぐ場合、金融機関によっては再度ローンを組み直すことも可能ですので、月々の負担にならない範囲で再度ローンを契約し直す手段もあります。
いずれにせよ抵当権を抹消するためにはローンを完済してからとなりますので、この場合はローンの債務者が親から自分に移るイメージです。
【相続放棄して抵当権を抹消する】
『相続した不動産の売却額＜ローンの残債』となる場合や『不動産価値が低いor全く無い不動産（いわゆる“負”動産』は相続放棄を行うことも検討しましょう。相続放棄とは『故人から引き継ぐ財産も負債も全て受け取らない』と申告する行為です。
相続放棄をすることで故人の財産（全ての不動産を含む）も相続できないこととなりますが、余計な負債や義務を負うこともないので、今までどおりの生活を過ごすことが可能です。
相続放棄の申請を行うと、抵当権がある不動産は金融機関の管理の元で競売にかけられるため、相続人が何も行うことはありませんのでご安心ください。
【相続した不動産を売却して一括で残債を返済する】
『相続した不動産の売却額＞ローンの残債』となる場合は相続した不動産を売却してしまい、ローンを払い切ってしまう方法もあります。
相続が発生したタイミングで相続する不動産価値について調べ、売却額を仲介業者と交渉してみましょう。ローンの残債を払い切っても利益が出るようであれば売却も検討する価値があります。
この場合は抵当権を自分で抹消することも可能ですが、仲介業者が提携している司法書士が代行してくれるケースもありますので、費用などを確認しつつプロに依頼するのも手間がかからないためおすすめです。
抵当権の抹消が行われるのは売買が完了し、不動産の所有権が別の方へ移転するタイミングと同時に行われるのが一般的です。
抵当権抹消にかかる費用
相続した不動産の抵当権抹消を行う場合、どの程度の費用が必要なのか？
多くの場合は専門家である司法書士へ依頼することがほとんどですが、予算の都合上自分で行う場合と司法書士に依頼する場合の2パターンをそれぞれ解説いたします。
自分で抵当権抹消する場合
ご自分で抵当権の抹消をする場合、まずは提出する書類を集める必要があります。
具体的には以下の書類が必要になります。
●抵当権を持つ金融機関が管理する書類（弁済証書、登記済証または登記識別情報、登記事項証明書、委任状）
●抵当権抹消登記申請書類
ローン完済後に金融機関へ連絡を行い、上記書類を郵送してもらいます。
抵当権抹消登記申請書類は最寄りの管轄の法務局の様式に沿って記入を行い提出します。
登録の際に必要となる費用は申請時にかかる、登録免許税（土地や建物 1,000円/1件･1筆）と登記事項証明書（600円）、抵当権確認のための登記簿謄本（480円）や交通費などが必要です。
全てあわせても2,500〜5,000円程度で済むでしょう。
司法書士に依頼する場合
抵当権抹消手続きを司法書士へ依頼する場合は自分で行う場合の費用にプラスして15,000〜20,000円程度の費用が必要となります。
【抵当権抹消を司法書士に依頼した方が良いケース】
中には最初から抵当権抹消を司法書士へ依頼した方が良いケースもあります。
一つは『抵当権抹消登記申請書類』の書き方に専門性が必要なため、不安がある方は初めからプロである私たち司法書士に頼むのがおすすめです。
二つ目は、抵当権付きの不動産売却と同時に住宅ローンを完済させる場合です。この場合は基本的に司法書士でないと対応ができないため、初めからプロへ依頼するのが一般的です。
住宅ローン完済後に抵当権を抹消しないことで起こるリスク
住宅ローン完済後に不動産の抵当権抹消を行わないとどのようなリスク（デメリット）が発生するのでしょうか？主に以下のようなリスクが考えられます。
●不動産を売却できない（しにくい）
●新たな融資の審査が通りづらくなる
●関連書類の再度の取り寄せが面倒
抵当権が付いている不動産は新たな買い手、債権者にとってリスクがある物件と判断されてしまいます。売却や融資を受ける際は必ず抵当権の抹消を行いましょう。
また、書類には有効期限があり相続（譲渡）やローンの完済から時間が経ってしまうと再度必要書類を集めるのが大変になる可能性もあります。書類の再発行手続きが非常に困難な書類も中にはありますので、書類が揃ったら早急に抵当権抹消手続きを行いましょう。
まとめ
今回は不動産の抵当権抹消手続きについて解説しました。
一般的には相続のタイミングや住宅ローン完済のタイミングで対応するため、忘れてしまうことは少ないのですが、あとで自分で行おうと思って放置してしまうケースも多いようです。
書類の作成などで不安を感じたら一度プロに相談してみるのもおすすめです。
当司法書士事務所ではもちろん抵当権の抹消登記も代行できますし、無料相談も行っていますので、まずはお気軽にご相談ください。
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