コラム ～親の家・土地を名義変更する方法とかかる費用～
親の家・土地を名義変更する方法とかかる費用
親の所有する不動産を引き継ぐ際に必要となる手続きの一つに名義変更があります。不動産の名義変更には知識やたくさんの必要書類を集める必要となり、初めて手続きする方には骨の折れる作業になります。
不動産の名義変更が発生するタイミングや行わなかった際に起きるデメリット、名義変更の方法や費用まで一連の流れを今回は解説しますので、不動産名義変更でお困りの方はぜひ参考にしてください！
家の名義変更をしなければならないタイミングとは
一般的に親が所有する家や土地の名義変更が必要になるタイミングは2つあります。
1つは親が亡くなってしまったことによる相続で名義変更を行う場合と、もう一つは生前整理の一環として生前贈与を行う場合です。
それぞれどのような手続きが必要か解説していきます。
親が亡くなってしまったことによる相続で名義変更を行う場合
親の不動産を相続する場合、親が亡くなったあとに相続人同士で財産分与を行います。その際に親が所有していた不動産も財産となりますので、住宅や土地の名義変更が必要になってきます。
現時点の法律では、相続で引き継ぐ場合は相続税の控除枠が大きく取られている（3,000万円+法定相続人※×600万円が控除される）ため、ほとんどのケースで相続税がかからないことが多いです。（※法定相続人=配偶者や子供、親など故人との姻戚関係の深い特定の親族のこと）
また、親と同居していて相続後も引き続き住み続ける場合や、親が行っていた事業の不動産などを相続する場合などは特例によって不動産の価値を通常よりも低く見積もった相続財産として評価してもらえます。
生前整理の一環として生前贈与を行う場合
親が亡くなる前に所有している不動産を受け取る場合は生前贈与を活用します。
生前贈与の場合は相続時精算課税制度という制度を使うことで、贈与された財産に対する税金は2,500万円までは非課税（先送り）とすることが可能です。
では、非課税となった2,500万円分はどのタイミングで税金を払う必要があるのでしょうか？通常は贈与が行われた年に税金を納める必要がありますが、相続時精算課税制度を使用した場合は親が亡くなった相続のタイミングで納税することになります。
よって、税金が免除されるわけではなく、あくまでも一時的に納税するタイミングを先送りする制度です。
その他のメリットとしては高額な土地の場合は通常の贈与よりも課税率が低く住む点や、今後地価が値上がりする可能性がある土地に対して行うことで節税に繋げることが可能です。
名義変更を行わないデメリット
実は現状では相続した住宅や土地の名義変更を行わないケースも一定数あり、国が問題視していました。これまでは名義変更を行わないことに対する罰則などはありませんでしたが、2024年4月1日から相続した不動産の名義変更（登記）が必須となりました。
3年以内に正当な理由がなく登記・名義変更手続きをしないと10万円以下の過料となる罰則が定められましたので、今までよりもより一層不動産名義変更の必要性が強くなりました。
その他にも不動産の名義変更を行わない場合のデメリットなどを紹介していきます。
売却できない
親から引き継いだ不動産の名義変更を行わなかった場合、所有者欄に自分の名前が載りませんので、売却や譲渡が行えません。
この場合親から引き継いだ不動産を自分の子供へ名義変更することも難しくなりますので、いざという時に大きなデメリットとなる可能性があります。
納税書類の送付先
不動産を所有した場合、固定資産税などの納付が必要となります。名義変更を行わない限り書類の送付先は親の住所に届き続けますので、別の居住地で生活していた場合は書類の確認や支払いが大変になることが考えられます。
住宅を担保にした借入ができない
今後大きなお金が必要になった際に、住宅を担保にした借入を行う可能性もあります。その際に担保として親から引き継いだ不動産を活用することができません。
不動産を担保として借入を行う場合は登記に自分の名前が記載されている必要がありますので、名義変更を完了するまで審査がストップしてしまう可能性が高いです。
改めて名義変更を行う際に困ることも
前述した諸事情によって改めて名義変更（登記）を行おうと思っても、登記書類の紛失や必要書類の再取り付けに時間がかかる可能性があります。
この状態で専門家（司法書士）へ依頼すると通常の手続きよりも費用がかかってしまうことも考えられますので、やはり住宅の贈与･相続があったタイミングで早急に名義変更を行うことが大切です。
不動産の名義変更の方法
親から引き継いだ不動産の名義変更を行う場合、方法は2つあります。
1つは自分で書類を揃えて提出する場合と、専門家（司法書士）へ依頼するパターンです。
自分で書類を作成する場合は、公的機関へ支払う実費のみで済みますが、公文書になりますので書式や添付書類を調べながら行うといった手間が発生します。
専門家へ依頼する場合は実費の他に報酬を支払う必要が出てきますが、専門家ですので安心して書類作成を任せられます。
不動産の名義変更にかかる費用
不動産の名義変更を行う場合、いくつかの費用が発生してきます。
具体的な金額は親から引き継ぐ不動産の評価額によって異なりますが、どのような費用が必要になるのか解説します。
自分で行う場合
不動産の名義変更を自分で行う場合以下のような費用が発生してきます。
● 登録免許税
● 証明書の発行にかかる費用
● 不動産取得税
● 交通費
『登録免許税』とは、不動産の名義変更（登記）する際に必ず必要となる費用です。「免許」と名前がついているので、特別な資格が必要なのかと感じますが、自分の不動産については資格を持っていなくても変更することが可能です。
不動産の評価額と、相続、贈与、離婚、売買など、不動産の名義変更を行う理由によって納付する金額が異なってきます。
例えば、1,000万円の評価額の自宅･土地を相続によって引き継いだ場合は1,000万円の0.4%（相続の場合の税率）にあたる4万円の登録免許税を金融機関（銀行･郵便局）や税務署で支払い、領収書を登記の際に法務局へ提出します。
その他の証明書類は最寄りの役所で揃える必要があります。代表的なものは戸籍謄本や除籍謄本、住民票や固定資産評価証明書、印鑑証明など…
金額は枚数や自治体によって異なりますが、4,000〜5,000円程度必要となります。
最後に不動産の名義変更が完了した翌年に不動産取得税を支払います。不動産取得税も家屋の築年数や土地の評価額によって金額が異なります。
不動産取得税は支払いまでやや時間が空きますので、忘れずにお金を準備しておきましょう。
個人で名義変更を行う場合は主に上記3点が必要な費用となります。その他は書類の取得に伴う交通費も必要になってきます。
親が遠方で暮らしている場合は書類の取り付けは住居のある役場で行うこととなりますので、交通費が結構な金額になる場合もあります。
司法書士へ依頼する場合
書類の取り付けや作成など、難しい作業を専門家へ依頼したい場合は、上記の個人でかかる費用の他に司法書士への報酬が必要となってきます。
司法書士への報酬は事務所によって異なるため、まずは見積もり依頼を行うことがおすすめです。
親の不動産を名義変更する方法についてのまとめ
今回は親から引き継いだ不動産の名義変更を行う際の手順についてまとめました。
不動産の名義変更には専門知識だけでなく、税金に関する知識、対応も必要となってくるため非常に骨の折れる作業となっています。
何より相続などが絡む場合は期限もあるため、できるだけ早い対応が求められます。
書類集めや書き方など専門家へ依頼することで自分の負担を減らすことも可能ですので、まずは無料相談を行い、見積もりを取ってみてはいかがでしょうか？
私たち司法書士事務所 田子事務所（https://tagojs.jp/）では、相続に関する無料相談も行っていますので、相続の手続きで不安を感じている方はぜひ一度お気軽にご相談ください。
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